(X)XL verdozing - Minder, compacter, geconcentreerder, multifunctioneler

De snelle toename van (X)XL vastgoed baart zorgen. Het huidige vraaggericht ontwikkelen gaat gepaard met een gebrek aan regie en er is te weinig zicht op de impact die de (X)XL trend heeft op landschap, stad en infrastructuur. Rijk en regio zouden veel strengere eisen moeten stellen en nadenken over wat wel en niet gefaciliteerd wordt. Het moet minder, compacter, geconcentreerder en multifunctioneler, zo concludeert het College van Rijksadviseurs in zijn advies over (X)XL verdozing.

Grote bedrijfshallen zijn ‘booming business’. Logistiek vastgoed kan beleggers op sommige plekken aanvangsrendementen opleveren die vergelijkbaar zijn met die van kantoren in Londen [1]. Deze zeer grote bedrijfshallen zijn grootverbruikers van landschap en infrastructuur. Ze laten zich door hun omvang van zo’n twintig tot ruim vijftig duizend vierkante meter of nog groter moeilijk inpassen op bestaande bedrijventerreinen. Ze verrijzen als enorme, raamloze dozen in een landschap dat al onder druk staat. Een landschap dat bovendien belangrijk is  als recreatieomgeving, voor de natuur, energietransitie en verduurzaming van de landbouw en als een essentiële factor voor het vestigingsklimaat. De forse groei van steeds grotere bedrijfshallen (XXL-vastgoed) legt niet alleen een te groot beslag op onze schaarse ruimte, het heeft daarnaast ook andere negatieve effecten op infrastructuur en stad. Zo neemt de druk op de mobiliteit toe en verdwijnen winkels uit binnensteden als gevolg van de grote toename van online shoppen.

Pleidooi voor meer regie

Tegen deze achtergrond maakt het College van Rijksadviseurs (CRa) zich niet alleen zorgen over de verdozing van het landschap, maar denkt het ook concreet na over nieuwe vormen van regie. Het advies dat het CRa heeft opgesteld, is bedoeld om de trend van verdozing te agenderen en in beeld te brengen hoe het Rijk samen met andere overheden sterker dan nu kan sturen op het beperken van de ongewenste ruimtelijke effecten ervan.

Het College pleit voor duidelijke keuzes. Zorg dat die keuzes zowel op provinciaal als nationaal niveau in de Omgevingsvisie worden vastgelegd. Met behulp van financiële en ruimtelijke kaders en prikkels kan een rem op de groei van het areaal (X)XL logistiek vastgoed worden gezet. De opbrengsten van een dergelijk beleid kunnen worden gebruikt voor de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen (‘brownfields’). Ook pleit het College voor clustering, omdat dit de kleinste impact op het landschap heeft, zeker wanneer gezorgd wordt voor een goede landschappelijke inpassing en voldoende ruimte tussen de clusters. Clustering is daarnaast efficiënt en maakt het eenvoudiger om voorzieningen (zoals parkeerplaatsen, infrastructuur, etc.) te delen met ander (X)XL-vastgoed of om gebruik te maken van elkaars diensten. Buiten de aangewezen clusterlocaties zouden ontwikkelingen op greenfields verboden moeten worden. Met instrumentarium als een rood-voor-rood regeling kan solitair staand (X)XL vastgoed (eenlingen) worden opgeruimd en herplaatst naar clusters. Voor (X)XL vastgoed zouden tot slot eisen moeten worden gesteld aan multifunctionaliteit, zoals het benutten van daken en gevels voor energieopwekking en/of ecologische doelen.

Het voeren van regie op de ontwikkeling van (X)XL logistiek vastgoed is zowel van rijksbelang als van provinciaal belang. Een onvoldoende gestuurde ontwikkeling draagt niet bij aan leefbare steden, een duurzaam mobiliteitssysteem, aan energiedoelstellingen, landschappelijke waarde en het vestigingsklimaat van Nederland. Daarom zullen Rijk en provincie (in samenwerking met gemeenten) een samenhangend Omgevingsbeleid moeten voeren, waardoor een betere regie op (X)XL-ontwikkelingen ontstaat. Het beschikbare planologische instrumentarium biedt hier al de nodige handvatten voor. Indien nodig moet aanvullend instrumentarium worden ontwikkeld.

Trendverkenning en ontwerpend onderzoek

Om het Rijk en zijn partners goed te kunnen adviseren heeft het CRa eerst een aantal vragen uitgezet. Wat gebeurt er precies? Wat zit er nog in de pijplijn en wat zijn de trends? Waar staat het XXL-vastgoed? Wat is de ruimtelijke impact ervan? Welke instrumenten en (ruimtelijke) strategieën kunnen worden ingezet om deze ontwikkeling in goede banen te leiden? Stec Groep heeft op verzoek van het CRa de XXL-trends geanalyseerd en geduid en het planologisch instrumentarium in kaart gebracht. Architectenbureau Rademacher & De Vries heeft een ruimtelijke analyse gemaakt van de ontwikkeling en verschijningsvorm van het grootschalig logistiek vastgoed. Middels ontwerpend onderzoek zijn kansrijke ruimtelijke strategieën verkend. De resultaten van deze onderzoeken zijn bediscussieerd met een groep experts.